Site Kuralları
KOMŞULUK HUKUKU
MEVZUAT VE YÖNETİM PLANIMIZ
A-Türk Medeni Kanununda düzenlenen Komşuluk Hukuku Yönünden Değerlendirilmesi;
1-4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683’cü maddesinde;
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
737. maddesinde;
“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.”
düzenlemeleri yer almaktadır.
2-Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 19.04.2006 tarihli bir kararında;
“Bilindiği üzere; çağdaş hukuk sistemlerindeki tanımıyla mülkiyet: geniş haklar, buna bağlı yetkiler ile birlikte bazı ödevlerin oluşturduğu bir hukuksal kurumdur. Başka bir söyleyişle mülkiyet, tanıdığı geniş hak ve yetkilerin yanında bazı ödevlerde yükleyen bir ayni haktır. Medeni Kanunun 683. maddesinde “Bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf ta bulunma yetkisine sahiptir” hükmü getirilmek suretiyle mülkiyet hakkının kanunla kısıtlanabileceğine işaret olunmuştur. Bu doğrultuda olmak üzere, taşınmaz malikini komşusuna zarar verebilecek her türlü taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlü kılan, aynı Kanunun 737. maddesi, komşuluk ilişkilerinden doğan zorunlu çıkar çatışmalarını düzenlemiş, bir arada yaşamak durumunda olan, komşu taşınmaz maliklerinin ekonomik, sosyal çıkarlarını dengede tutabilmek için onlara katlanma ve kaçınma ödevleri yüklemiştir.
O halde, bir toplumda birlikte yaşama olanağı sağlayan insancıl, gerçekçi, zorunlu temel hukuk kuralına göre, hakim; somut olayın özelliğini, taşınmazların konumlarını, kullanma amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetleri, toplumun doğal ihtiyaç ve gerçeklerini göz önünde bulundurarak, komşuların birbirlerine göstermekle yükümlü oldukları olağan katlanma ve hoşgörü sınırını aşan bir taşkınlığın bulunup bulunmadığını saptama, zararı giderici önlemlerden en uygununu bulma, kaçınılmaz müdahaleleri yapmak suretiyle özverileri denkleştirme durumundadır.”
Demektedir.
Yargıtay gazetelerde de büyük yer verilen, Bodrum’da, iki komşu arasındaki birihtilafta;
“Komşuluk hukukuna uymayan davranışları olanlar önce uyarılmasına, uyarı sonuç vermezse, rahatsızlık veren komşunun evi satılabileceğine”
hükmetmiş bulunmaktadır.
B-Konunun Tazminat Hukuk Yönünden Değerlendirilmesi
Olayın ayrıca tazminat yönü de bulunmaktadır. Zira bizlerin İstanbul’un bu uzak bölgesini ve Sitemizi, seçmemizin en önemeli nedenlerinin başında Şehrin gürültüsünden uzak sessiz ve huzurlu bir yaşam isteğimizdir. Bu isteğimiz Hukuk Düzenimiz tarafından da korunmaktadır. Nitekim Yargıtay 10.06.2003 tarihli bir başka kararında,
“Taraflara ait binaların İstanbul Boğazı kenarında oluşu da gözetildiğinde, sessizliği ve sakinliği nedeniyle tercih edilen böyle bir yerde tüm yaz boyunca aşırı gürültü ve sarsıntılardan davacıların rahatsızlık ve sıkıntı duydukları anlaşılmaktadır. Bunun sonucu olarak da davacının kişilik değerleri içinde yer alması gereken ruh bütünlüğü de bozulmuş olacağı için kişilik haklarına zarar verildiği kabul edilmeli davacılar için uygun bir miktarda manevi tazminata hükmedilmelidir.”
Demektedir.
C-Konunun Ceza Hukuku Yönünden Değerlendirilmesi
Konunun ayrıca Cezai yönü de bulunmaktadır. Nitekim;
1-Kabahatler Kanununun “Gürültü” başlıklı 36’ncı maddesi de;
“Başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye, elli Türk Lirası idari para cezası verilir.
Bu kabahat dolayısıyla idari para cezasına kolluk veya belediye zabıta görevlileri karar verir.”
Düzenlemesini getirmiştir.
2-Ayrıca Sitemizin “Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun” uyarınca İstanbulValiliği tarafından kabul edilen Koruma ve Güvenlik Planımız gereği verilen yetki ve izinle özel güvenlik hizmeti aldığımız da malumunuzdur. Bu Yasa ve Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik gereği özel güvenlik elemanlarımızın;
·Olay yerini ve delilleri koruma, bu amaçla Ceza Muhakemesi Kanununun 168 inci maddesine göre yakalama.
·Türk Medeni Kanununun 981 inci maddesine, Borçlar Kanununun 52 nci maddesine, Türk Ceza Kanununun 24 ve 25 inci maddelerine göre zor kullanma,
·Özel güvenlik birimleri ve görevlileri, görev alanında bir suçla karşılaştığında suça el koymak, suçun devamını önlemek, sanığı tespit ve yakalama ile olay yerini ve suç delillerini muhafaza ve yetkili genel kolluğa teslim etmek,
Gibi Yasayla tarif edilmiş görev ve yetkileri bulunmaktadır.
D-Konunun Genel Kurul Kararları Yönünden Değerlendirilmesi
1-29 Mayıs 2011 tarihinde yapılan Genel Kurulumuzda;
“Pazar ve resmi tatil günlerinde çalışılmaması, cumartesi günleri gürültülü iş yapılmaması, şeklinde uygulamanın devam etmesine”
2-02 Haziran 2012 tarihinde olmak üzere çeşitli Genel Kurulumuzda;
“Site içerisinde Cumartesi günleri 10:00 – 17:00 arasında her türlü inşaat, tadilat ve bakım işlerinin yapılması, Pazar günleri ise çim kesimi dahil, sesli işlerin yapılmaması ve site içinde yatılı işçilerin kalmamasına”
3-Nihayet 02 Haziran 2013 günü yapılan Genel Kurulumuzda da;
“Site içerisinde Cumartesi günleri sadece 10:00-17:00 saatleri arasında olmak kaydıyla tadilat ve bakım işlerinin yapılmasına, Pazar günleri ile resmi tatil günlerinde ise çim kesimi dahil sesli işlerin kesinlikle yapılmaması ve site içerisinde yatılı işçilerin kalmamasına”
Karar verilmiştir. Daha önceki Genel Kurul tutanaklarına şu an için ulaşma olanağım bulunmadığından bu konuda Görüş bildiremiyorum. Ancak buna gerek olduğunu da sanmıyorum.
D- Konunun Yönetim Planımız Yönünden Değerlendirilmesi
Tapuya kayıtlı Yönetim Planımıza göre bağımsız kat malikleri ;
1. Haklarını Medeni Kanun ve diğer mevzuat hükümlerince kullanırlar (m.23),
2.Kanunlardan ve bu yönetin Planında bulunan sınırlamalar borçlar ve yükümlülüklerle bağımlı bir mülkiyet hakkı bulunduğundan, bu haklarını kullanırken sınırlama ve yükümlülüklere kesin olarak uymaya ve bütün tasarruflarında doğruluk ve güven ilkesine titizlikle riayet etmeye mecburdurlar (m.28),
3.Yönetim Planı ile kurulan ve kurulacak olan yönetim düzeninin gereklerine uymaya, öngörülen bütün borç ve yükümlülükleri eksiksiz olarak yerine getirmeyi taahhüt ederler (m.30),
4.Haklarını kullanırken yasaların, sözleşmelerin ve yönetim planının emir ve yasaklarına, kat malikleri kurulu ve Site Yönetim Kurulunca alınmış kararlara uymak mecburiyetindedirler. Bağımsız bölümde gürültü, toz çıkaracak eylemlerden kaçınmaya mecburdurlar (m.34),
5.Bağımsız bölümü kullanırken ve ondan yararlanırken mevzuattan, Yönetim Planından ve bunlara dayanılarak Yönetimlerce alınacak kararlardan kaynaklanan bütün sınırlamalara uymak ve bunlardan doğan yükümlülükleri tam olarak yerine getirmekle sorunludurlar (m.35),
6.Haklarını kullanırken Site Yönetimince alınmış kararlara tam olarak uymak zorundadır (m.36),
7.Bu Yönetim Planında öngörülen yönetim Kurulları ve onun tarafından yetkili kılınmış birim (Site Müdüriyeti) tarafından bildirilen özel yaptırım kararlarına uymak ve bunların gereklerini derhal yerine getirmekle yükümlüdür (m.41),
8.Devamlılık gösteren ihlallerin durdurulması ve sonuçları ile birlikte ortadan kaldırılması için Site Yönetim Kurulu tarafından kendisine gönderilen yazılı uyarıyla ihlalin devamı halinde günlük 5 ABD Dolarına kadar ceza uygulanacağı bildirilebilir. Bu ceza Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca Borçlar Kanununda düzenlenen ceza niteliğindedir (m.48),
Yukarıda görüleceği gibi tüm komşularımızın Yasalar gereği Yönetim Planı ve bu Yönetim Planı çerçevesinde alınan kararlara uyma zorunlulukları bulunmaktadır.
E- Sonuç
Takdir edilir ki, “Çoğun içinde azın bulunması” sadece hukuk değil, basit bir mantık kuralıdır. Cumartesi günleri açıkça 10:00-17:00 arası izin verilen çalışma saatlerinin, diğer günler için farklı, hatta sınırsız olarak kabulü düşünülemez. Kaldı ki Sitemizin kurulduğundan bu yana teamüllerimiz de bu yönde oluşmuş olup, Yargıtay’ın deyimiyle “hayatın olağan akışı içerisinde” bu konuda ayrıca bir Genel Kurul Kararı alınmasına gerek bulunmamaktadır. Bu nedenle;
1. Hafta içinde çalışma saatlerinin 10:00 – 17:00 olduğu, aynı zamanda teamül ve yeknesak Site uygulamamız haline gelen Genel Kurulumuzun genel kabulü içindedir.
2. Sadece Cumartesi günleri 10:00-17:00 saatleri arasında olmak kaydıyla tadilat ve bakım işlerinin yapılması, Pazar günleri ile resmi tatil günlerinde ise çim kesimi dahil sesli işlerin kesinlikle yapılmaması açık bir Genel Kurul kararıdır.
3. “Site içerisinde yatılı işçilerin kalmaması” ise neredeyse her Genel Kurulda tekrarlanan ve üzerinde hassasiyet gösterilen bir uygulama ve teamülümüzdür. Genel Kurulumuzu bu kararı almaya zorlayan yaşanan tatsız olaylar bu yazımızın konusu değildir. Ama şunu söylemek gerekir ki bu konu aynı zamanda olmazsa olmaz bir güvenlik önlemimizdir.
Site Yönetim Kurulu